EL TRIBUNAL SUPREMO NO VE ABUSIVO CARGAR AL CLIENTE EL IMPUESTO DE LAS HIPOTECAS

EL TRIBUNAL SUPREMO NO VE ABUSIVO CARGAR AL CLIENTE EL IMPUESTO DE LAS HIPOTECAS

hipotecas inmoexit

Esta semana, en el mercado inmobiliario, la principal noticia la ha protagonizado el fallo del Tribunal Supremo acerca de quién debe soportar los gastos en la constitución de la hipoteca, tales como el impuesto de actos jurídicos documentados. Un culebrón candente que sigue vivo tras la decisión de la sala de lo civil del Tribunal y que, en nuestro artículo del blog de esta semana, lo desmenuzamos con todos sus pormenores:

¿Qué solicitaba la parte demandante?

Como si de un combate de boxeo se tratara, en un lado del ring se encuentra la banca (parte demandada) y en el otro, los innumerables clientes afectados (parte demandante). Los consumidores reclamaban que los distintos gastos derivados de la constitución de una hipoteca debían soportarlos las entidades financieras por haber incluido estas, cláusulas abusivas que obligaban a su vez a los clientes a hacerse cargo de todos los pagos por la operación hipotecaria. Lo que se ha decidido esta misma semana es la cuestión referente a los impuestos derivados de la escritura de una hipoteca y quién debe pagarlos. Las entidades argumentaban que el sujeto pasivo es el titular, el deudor hipotecario y, por lo tanto, no correspondía a los bancos correr con ese gasto. Esta afirmación la respalda el artículo 68 del Reglamento sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (RD 828/1995 del 29 de mayo).

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.”

Lo que establece dicho reglamento es incuestionable, pero si este desembolso se incluye en una cláusula en la que a su vez se obliga al cliente a soportar todos los demás gastos (contradiciendo así leyes jerárquicamente superiores), deben ser nulas de pleno derecho. En este argumento reside la estrategia de la parte actora.

¿Qué ha decidido el tribunal?

De esta manera, tras dos años litigando, con el precedente de las cláusulas suelo como estandarte de la reclamación de la parte demandante, ahora la decepción se instala en ellos tras ver como el Tribunal Supremo se desdice de lo decretado en 2015. El alto tribunal cierra una puerta que dejó abierta hace dos años, cuando no se pronunció sobre lo que ocurría con el impuesto de los actos jurídicos documentados. Esta vez sí resolviendo que el pago de los tributos derivados de los actos hipotecarios corresponde al cliente. La sala ha eximido a la banca de tener que asumir el impuesto por la formalización de las hipotecas y ha decidido que sea el usuario quien soporte este gravamen, descartando así su carácter abusivo. No se ha pronunciado acerca de otros gastos, tales como los gastos de notaría, gestoría o tasación.

Dentro de este impuesto de actos jurídicos documentados hay que matizar que se distinguen dos partidas: La de la constitución hipotecaria en sí (que supone dos tercios de los gastos hipotecarios) y la relativa al timbre de los documentos notariales. En este caso, la justicia considera que tendrán que abonarlos conjuntamente tanto prestamista como prestatario. Parece anecdótico a nivel de números, pero es relevante el hecho de que una partida la tenga que pagar el banco. Tiene una gran importancia porque de acuerdo con la ley de consumidores y usuarios, cuando la entidad imputa gastos al cliente que le corresponden al banco, podríamos estar hablando de una cláusula abusiva. De acuerdo con la legislación, es nula. Según la doctrina de la UE, una vez que la cláusula se declara nula, no cabe enmendarla y ello implica la devolución íntegra, ya que se entenderá por no puesta.

hipotecas 2 inmoexit

¿Y ahora, qué?

Evidentemente aún no ha sido publicada la sentencia completa. Distintos juristas especializados en estos menesteres recomiendan esperar a tener acceso al cuerpo íntegro de la resolución para conocer con exactitud los conceptos que sí estarán obligados a devolver los bancos. Que el curso legal continúe, sin miedo a una posible prescripción, ya que al ser el objeto de la reclamación la abusividad de la cláusula, es imprescriptible, por conllevar la nulidad de pleno derecho de estas y en consecuencia, no hay límite temporal para iniciar la reclamación.

Todo apunta a que Europa tendrá la última palabra, como ya ocurriera con el caso de las cláusulas suelo. Desde 2015, asociaciones de consumidores y despachos de abogados se habían sumergido en multitud de pleitos relacionados con este asunto. Y si tras este varapalo, finalmente deciden llegar hasta la última instancia, con los precedentes que existen, podría producirse un giro de 180º. Lo único cierto es que hoy por hoy no habrá devolución masiva por parte de las entidades financieras. En números, se traduce en que la banca se libra de pagar 10.000 millones de euros.

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This week, in the real estate market, the main news has been the judicial sentence of the Spanish Supreme Court about who should bear the expenses in the constitution of the mortgage, such as the legal acts documented tax. We tell you all the details about this case.

What did the plaintiff request?

As if it were a boxing match, on one side of the ring is the bank (defendant) and on the other side, the innumerable clients affected (plaintiff). Consumers claimed that the various expenses arising from the constitution of a mortgage should be borne by financial institutions for having included these, abusive. What has been decided this week is the question of taxes derived from the writing of a mortgage and who should pay them. The entities argued that the taxpayer is the owner. This assertion is supported by Article 68 of the Regulation on property transfers and documented legal acts (RD 828/1995 of May 29).

What this regulation establishes is unquestionable, but if this disbursement is included in a clause that in turn obligates the client to bear all other expenses (contradicting superior laws), they must be null. In this argument lies the strategy of the plaintiffs.

What has the court decided?

The payment of the taxes derived from the mortgage acts corresponds to the client. Supreme Court has exempted the bank from assume the tax for the formalization of mortgages and has decided that it is the user who supports this taxes, discarding its abusive nature. Nothing new about other expenses, such as notary, agency or appraisal expenses.

The documented legal acts tax it is necessary to clarify that two items are distinguished: The one of the mortgage constitution and the relative one to the notarial documents cost. In this case, the court considers that both lenders will have to pay them together. It has a great importance because according to the law of consumers and users, when the entity allocates expenses to the client that correspond to the bank, we could be talking about an abusive clause. According to the legislation, it is null. According to the european doctrine, once the clause is declared null implies the full refund to the consumers.

What else?

The full sentence has not been published yet. Law specialized recommend waiting for access to the full body of the resolution to know exactly the concepts that banks will be obliged to return.

Europe has the last word, as already happened with the case of the floor clauses. Since 2015, consumer associations and law firms have been involved in a multitude of lawsuits related to this matter.  Currently there will be no massive return by financial institutions. Banks get rid of paying 10,000 million euros.

 

Fuentes / Sources:

http://www.eleconomista.es/banca-finanzas/noticias/8972959/03/18/La-banca-se-libra-de-devolver-10000-millones-por-gastos-hipotecarios.html

https://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/despachos-recurriran-Europa-seguiran-hipotecarios-hipotecas-gastos_0_1113189852.html

https://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/empresas/Llega-Dia-D-gastos-hipotecarios-Supremo-pronuncia-demandas-impuesto-transmisiones_0_1111689822.html

https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/fiscal/articulos-fiscal/el-sujeto-pasivo-en-ajd-de-los-prestamos-hipotecarios/

https://www.youtube.com/watch?v=urL617oCS4E

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/rdleg1-1993.t4.html#n2n2

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-03-01/gastos-hipotecarios-clausulas-abusivas-clausulas-suelo-tribunal-supremo_1528959/